Check list de l’investissement locatif sur le pays de Montbéliard

L'investissement locatif peut être une excellente source de revenus et de patrimoine. Mais il nécessite une analyse rigoureuse pour éviter les pièges. Voici les principaux points à étudier avant d'acheter un bien pour la location. La check list de l’investissement locatif pour bien se lancer.

1. L'EMPLACEMENT DU PROJET LOCATIF

L'emplacement est le critère le plus important. Un bon investissement repose sur :

• La demande locative : Y a-t-il un besoin en logements dans la zone ? À quel prix ? Sur l’agglo de Montbéliard, le loyer médian observé est d’environ 7,7 €/m²/mois (hors charges). En centre-ville de Montbéliard, on est plutôt autour de 11 €/m² selon les annonces. Cela vous donne un ordre de grandeur pour bâtir vos simulations.

• Le bassin de population : 139 232 habitants sur le Pays de Montbéliard Agglomération (PMA), légère érosion démographique à −0,1 %/an (2016-2022) : à intégrer dans vos hypothèses de vacance

• La proximité des commodités : Transports, commerces, écoles, hôpitaux…

• Mobilités : TGV Belfort–Montbéliard avec Paris en 2 h 30 sur les trains les plus rapides. 

• Le dynamisme économique : Étudier la croissance de la population, entreprises, emploi. Sur le pays de Montbéliard, le cœur industriel, c’est l’usine Stellantis de Sochaux avec des actualités de l’emploi régulières. Par exemple, une équipe de nuit depuis fin 2024, des renforts intérimaires en 2025.

• Le quartier : Est-il en développement ? Présence de projets d’urbanisme ?

• La tension immobilière : Le marché est-il fluide pour revendre facilement ?

2. LE BIEN IMMOBILIER A LOUER

• Type de bien : Studio, T2, T3, maison, immeuble de rapport ? Quels critères à garder en tête : les studio/T2 doivent être proches des transports et la vacance est souvent plus faible. Pour les T3/T4, cibler les familles, à croiser avec la proximité des écoles/commerces.

• Ancien ou neuf ? : 

  • L’ancien est majoritaire dans le parc, souvent plus rentable à l’achat, offrant ainsi un meilleur rendement, mais implique souvent des travaux (électricité, isolation, menuiseries, parties communes). 

  • Les diagnostics à fournir en location : DPE, CREP (si avant 1949), élec/gaz (+15 ans), État des Risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...). 

  • Astuce à connaître : il est possible de générer cet état des risques gratuitement sur Géorisques (ERRIAL) avant toute promesse ou bail. Faire attention aussi au bruit environnant. 

• État du bien : Vérifier la toiture, l’électricité, l’isolation, les parties communes…

• La copropriété (si appartement) : Charges, syndic, travaux votés ou à venir.

3. LE RENDEMENT LOCATIF

• Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100.

• Rentabilité nette = [(Loyer annuel - charges et impôts) / Prix d'achat] × 100

• Cashflow : Différence entre les revenus (loyers) et les charges (crédit, impôts, entretien…).

• Exemples de rentabilités : 

  • Prix médian au m² dans l’ancien sur Montbéliard :1 216 € ; maisons ≈ 1 518 €/m². 

  • Loyer sur Montbé : 7,7 €/m² → rentabilité brute théorique = 7,6 % si vous achetez au prix médian. 

  • Loyer au centre-ville de Montbéliard : 11 €/m² → rentabilité brute théorique = 10,9 % si achat au prix médian (ex. 50 m² : 550 €/mois ; 6 600 €/an / 60 800 € = 10,86 %).

  • Astuce : faites deux scénarios (prix médian ville complète vs centre-ville) pour tester la sensibilité du rendement du projet.

4. LES CHARGES ET TAXES LIÉES A LA LOCATION

• Taxe foncière : Vérifier son montant, qui peut être élevé selon la commune. Astuce : récupérer le montant de l’avis du vendeur ; faire une simulation prudente (progression possible selon la commune).

• Charges de copropriété : À bien étudier si achat en immeuble collectif. Gardez en tête que : charges + travaux votés/à venir = impact direct sur le cash-flow.

• Entretien et travaux futurs : Un budget annuel à prévoir.

• Assurances : 

  • Assurance propriétaire non occupant (PNO), 100 € à 300 € / an selon la surface et les garanties choisies 

  • Garantie loyers impayés (GLI), 2.5 % à 4% des loyers annuels.

• Frais de diagnostics : ordre de grandeur DPE 90–200 €, amiante 80–150 €, plomb 130–300 €.

5. LE FINANCEMENT

• Capacité d'emprunt : Ratio d’endettement maximal (souvent 35 % des revenus).

• Apport personnel : Peut être faible si le projet est bien monté.

• Taux d'intérêt et durée du prêt : Impact sur la rentabilité et le cashflow.

• Effet de levier : Utiliser au maximum l'argent de la banque pour maximiser son patrimoine.

• Frais d’acquisition : dans l’ancien, comptez 7–8 %. Vous pouvez ici consulter un simulateur de frais de notaire.

6. LA STRATÉGIE DE LOCATION

• Location nue ou meublée ? La location meublée optimise souvent la fiscalité (micro-BIC ou réel + amortissements). Mais elle implique la fourniture et l’entretien du mobilier et de l’électroménager ainsi qu’un turnover plus important. 

• Location longue durée vs saisonnière (Airbnb) : Différences en gestion et rentabilité. Attention aux variations de fiscalité et aux contraintes particulières dans certaines zones géographiques.

• Colocation : Peut optimiser la rentabilité sur les grandes surfaces. Dans ce cas, le bien immobilier doit être proche des transports / bassins d’emploi ou d’étude (universités, écoles d’enseignement supérieur…)

7. LA FISCALITÉ DU BIEN IMMOBILIER A LOUER

• Régime fiscal : Micro-foncier, LMNP, LMP, réel simplifié… Autant d’options à considérer. En cas de LMNP, il faudra choisir entre l’abattement micro-BICou la déduction des charges + amortissements, le régime réel. Attention aux réformes en cours et aux évolutions des seuils pour les meublés : se référer aux textes 2025 et mises à jour officielles.

• Amortissement du bien en LMNP : Permet de réduire fortement l’imposition.

• Déficit foncier : Pour optimiser les travaux et réduire les impôts.

• Taxe foncière et CFE (en cas de meublé). La CFE s’applique à la location meublée (LMNP), avec des cas d’exonération et des modalités de paiement annuelles.

• Déductibilité GLI/PNO : sous le régime réel, les primes d’assurance sont déductibles des loyers imposables.

8. LE MARCHÉ LOCATIF

• Étude de la concurrence : Combien d’annonces similaires dans le secteur ? Vérifiez le nombre d’annonces comparables (surface/état/emplacement) et le délai de location.

• Profil des locataires : Étudiants, familles, travailleurs, touristes ? A savoir si vous visez des T1/T2 meublés : les villes de Belfort et Montbéliard sont dans la moyenne nationale en termes de proposition de logement : ni pénurie, ni trop d’offres de logements.

• Taux de vacance : Un bien mal situé peut rester vide longtemps. Dans le Doubs, les dernières statistiques évoquaient 8,5 % de logements vacants (Insee). Mais il vous faudra surtout surveiller la micro-localisation du bien et l’état du parc pour limiter le risque.

9. GESTION LOCATIVE

• Autogestion ou agence ? Une agence prend environ 5 à 10 % du loyer. Mais c’est le prix de la sérénité et du gain de temps et d’efficacité.

• Gestion des impayés et risques locatifs : Garantie loyers impayés (GLI, 2.5 % à 4 %) et/ou caution.

• Maintenance et interventions : Réactivité nécessaire. Prévoir également un budget annuel pour les réparations qui ne manqueront pas de survenir et l’entretien courant.

10. LA STRATÉGIE À LONG TERME

• Objectif patrimonial ou cashflow ? Revendre avec plus-value à long terme ou percevoir des revenus immédiats ?

• Suivi réglementaire : DPE : interdiction de louer les logements classés G à compter du 1ᵉʳ janvier 2025 (puis F en 2028, E en 2034). Il est essentiel d’anticiper les travaux liés à la performance énergétique du logement à louer..

• Stratégie de sortie : Revente, transmission, transformation en location courte durée…

• Optimisation fiscale et succession : SCI, démembrement…

Pour conclure cette check-list de l’investissement locatif :

Un bon investissement locatif repose sur l’analyse rigoureuse du marché, du bien et de la rentabilité. 

L'idéal est d’étudier plusieurs biens avant d’acheter et de faire des simulations de rentabilité avant toute offre d’achat.

Au sein de l’agence immobilière la Clef du Bonheur, nos conseillers immobiliers sont tous parfaitement au fait de tous ces critères. 

Venez nous rencontrer et nous demander conseil pour votre projet d’investissement locatif.

Vous pouvez aussi nous confier votre recherche et nous ne vous ferons visiter que les biens qui correspondent à vos critères. Gain de temps garanti et efficacité maximale !