Niche fiscale Airbnb 2025 : ce qu’un propriétaire doit savoir

En tant que propriétaire ou investisseur dans le Pays de Montbéliard, le Territoire de Belfort ou le Sud Alsace, vous avez peut-être profité jusqu’ici des douceurs fiscales de la location meublée courte durée, notamment via Airbnb. 

Mais en 2025, fini les largesses : l’État serre la vis. Et pas qu’un peu ! 

Entre abattements rabotés, plafonds revus à la baisse et amortissements qui refont surface, la niche fiscale Airbnb prend un sacré coup de froid… un peu comme en février à Giromagny.

On décrypte la loi de finances pour vous.

1. Micro-BIC : le rabot est passé

Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), plébiscité pour sa simplicité, devient moins avantageux en 2025. 

Le fisc a sorti la lime à ongles… et y est allé franco.

 Pour les locations non classées (studio meublé à Audincourt ou petit F2 à Belfort centre) :

• L’abattement fiscal passe de 50 % à 30 %.

• Le plafond de recettes chute de 77 700 € à 15 000 €. Autant dire qu’il ne reste plus grand-chose.

 Pour les meublés de tourisme classés (type gîte à Étueffont ou chambre d’hôtes à Dannemarie) :

• L’abattement descend de 71 % à 50 %.

• Le plafond de 77 700 € est maintenu, mais on est loin des anciens 188 700 €.

2. Vive le régime réel (mais pas la paperasse)

Avec un micro-BIC aussi rabougri, le régime réel devient l’option à envisager sérieusement. Oui, c’est plus de compta, mais vous pouvez déduire vos charges réelles et amortir votre bien, ce qui peut sauver la rentabilité.

 Exemple : Sandrine, qui loue un joli duplex à Montbéliard via Airbnb, passe au régime réel. Elle peut y déduire ses frais de gestion, travaux de toiture, et intérêts d’emprunt. Et ça fait une différence !

  Seule ombre au tableau : la suppression de la réduction d’impôt sur les frais de comptabilité pour les adhérents à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). 

Résultat, certains pourraient se désinscrire…enfin pas ceux qui souffrent de phobie administrative évidement !

3. L’amortissement, ce (faux) ami qui vous veut du mal

C’était le petit avantage discret mais puissant des loueurs meublés non professionnels (LMNP) : l’amortissement. 

Jusqu’en 2024, il n’entrait pas dans le calcul de la plus-value. Mais à partir du 1er janvier 2025, fini la récré.

  Exemple local :

• Vous avez acheté un bien à Valdoie pour 150 000 €, amorti 20 000 €, et vous le vendez 230 000 €.

• Avant : la plus-value imposable était de 80 000 €.

• Maintenant : 100 000 €, car les 20 000 € d’amortissement sont réintégrés.
   

Et pour les investisseurs au long cours, les montants peuvent exploser, notamment après 10 ans de location. De quoi refroidir les ardeurs même d’un propriétaire de gîte à Sermamagny.

4. TVA, DPE et autres surprises fiscales

 TVA à 10 % pour toutes les locations de moins de 30 jours, que vous proposiez ou non des prestations annexes. Ça simplifie, mais ça taxe.
 

  Interdiction de louer les logements classés G au DPE. Si votre appartement à Héricourt n’a pas été rénové depuis Mitterrand, il va falloir se pencher sur l’isolation.
 

5. Tous les biens ne sont pas logés à la même enseigne

Les plus impactés :

• Les locations meublées saisonnières dans les centres urbains (Belfort, Montbéliard),

• Les appartements type Airbnb sans classement,

• Les locations de courte durée pour travailleurs frontaliers ou touristes.

En revanche, les résidences étudiantes, seniors ou EHPAD (comme celles à Delle ou Altkirch) échappent pour l’instant à la réforme. Une bonne piste pour réorienter ses investissements locaux.

6. Stratégies fiscales locales à adopter

 Passer au régime réel : si vos charges dépassent 30 %, foncez (avec un bon comptable à la clé).

 Faire classer votre logement : une simple démarche qui peut redonner un bon coup d’oxygène fiscal à votre meublé dans le Pays de Montbéliard.

 Conserver son bien plus longtemps : après 22 ans, plus d’impôt sur la plus-value. Après 30 ans, plus de prélèvements sociaux. Patience, donc !

Conclusion : Airbnb à Montbéliard, c’est toujours possible… mais avec un plan

La niche fiscale Airbnb, autrefois confortable pour les propriétaires à Montbéliard, Belfort ou Mulhouse, n’est plus ce qu’elle était. 

En 2025, les règles changent, et il va falloir s’adapter rapidement pour continuer à louer de manière rentable.

Mais ici, dans l’Est, on a l’habitude de faire face : entre hiver rigoureux, roestis maison et fiscalité mouvante, les investisseurs du coin ont les reins solides. 

  Vous êtes concerné ?

Vous louez un meublé à Montbéliard, Delle, Altkirch ou Belfort ?
Vous envisagez d’investir dans la location courte durée en Alsace ou Franche-Comté ?

 Contactez la Clef du Bonheur, votre agence immobilière locale pour dénicher un bien avec une bonne rentabilité. 

Vous trouverez en prime de la bonne humeur, un accompagnement personnalisé et des conseils fiscaux adaptés à votre bien.