
Niche fiscale Airbnb 2025 : ce qu’un propriétaire doit savoir
En tant que propriétaire ou investisseur dans le Pays de Montbéliard, le Territoire de Belfort ou le Sud Alsace, vous avez peut-être profité jusqu’ici des douceurs fiscales de la location meublée courte durée, notamment via Airbnb.
Mais en 2025, fini les largesses : l’État serre la vis. Et pas qu’un peu !
Entre abattements rabotés, plafonds revus à la baisse et amortissements qui refont surface, la niche fiscale Airbnb prend un sacré coup de froid… un peu comme en février à Giromagny.
On décrypte la loi de finances pour vous.
1. Micro-BIC : le rabot est passé
Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), plébiscité pour sa simplicité, devient moins avantageux en 2025.
Le fisc a sorti la lime à ongles… et y est allé franco.
Pour les locations non classées (studio meublé à Audincourt ou petit F2 à Belfort centre) :
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L’abattement fiscal passe de 50 % à 30 %.
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Le plafond de recettes chute de 77 700 € à 15 000 €. Autant dire qu’il ne reste plus grand-chose.
Pour les meublés de tourisme classés (type gîte à Étueffont ou chambre d’hôtes à Dannemarie) :
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L’abattement descend de 71 % à 50 %.
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Le plafond de 77 700 € est maintenu, mais on est loin des anciens 188 700 €.
2. Vive le régime réel (mais pas la paperasse)
Avec un micro-BIC aussi rabougri, le régime réel devient l’option à envisager sérieusement. Oui, c’est plus de compta, mais vous pouvez déduire vos charges réelles et amortir votre bien, ce qui peut sauver la rentabilité.
Exemple : Sandrine, qui loue un joli duplex à Montbéliard via Airbnb, passe au régime réel. Elle peut y déduire ses frais de gestion, travaux de toiture, et intérêts d’emprunt. Et ça fait une différence !
Seule ombre au tableau : la suppression de la réduction d’impôt sur les frais de comptabilité pour les adhérents à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).
Résultat, certains pourraient se désinscrire…enfin pas ceux qui souffrent de phobie administrative évidement !
3. L’amortissement, ce (faux) ami qui vous veut du mal
C’était le petit avantage discret mais puissant des loueurs meublés non professionnels (LMNP) : l’amortissement.
Jusqu’en 2024, il n’entrait pas dans le calcul de la plus-value. Mais à partir du 1er janvier 2025, fini la récré.
Exemple local :
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Vous avez acheté un bien à Valdoie pour 150 000 €, amorti 20 000 €, et vous le vendez 230 000 €.
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Avant : la plus-value imposable était de 80 000 €.
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Maintenant : 100 000 €, car les 20 000 € d’amortissement sont réintégrés.
Et pour les investisseurs au long cours, les montants peuvent exploser, notamment après 10 ans de location. De quoi refroidir les ardeurs même d’un propriétaire de gîte à Sermamagny.
4. TVA, DPE et autres surprises fiscales
TVA à 10 % pour toutes les locations de moins de 30 jours, que vous proposiez ou non des prestations annexes. Ça simplifie, mais ça taxe.
Interdiction de louer les logements classés G au DPE. Si votre appartement à Héricourt n’a pas été rénové depuis Mitterrand, il va falloir se pencher sur l’isolation.
5. Tous les biens ne sont pas logés à la même enseigne
Les plus impactés :
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Les locations meublées saisonnières dans les centres urbains (Belfort, Montbéliard),
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Les appartements type Airbnb sans classement,
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Les locations de courte durée pour travailleurs frontaliers ou touristes.
En revanche, les résidences étudiantes, seniors ou EHPAD (comme celles à Delle ou Altkirch) échappent pour l’instant à la réforme. Une bonne piste pour réorienter ses investissements locaux.
6. Stratégies fiscales locales à adopter
Passer au régime réel : si vos charges dépassent 30 %, foncez (avec un bon comptable à la clé).
Faire classer votre logement : une simple démarche qui peut redonner un bon coup d’oxygène fiscal à votre meublé dans le Pays de Montbéliard.
Conserver son bien plus longtemps : après 22 ans, plus d’impôt sur la plus-value. Après 30 ans, plus de prélèvements sociaux. Patience, donc !
Conclusion : Airbnb à Montbéliard, c’est toujours possible… mais avec un plan
La niche fiscale Airbnb, autrefois confortable pour les propriétaires à Montbéliard, Belfort ou Mulhouse, n’est plus ce qu’elle était.
En 2025, les règles changent, et il va falloir s’adapter rapidement pour continuer à louer de manière rentable.
Mais ici, dans l’Est, on a l’habitude de faire face : entre hiver rigoureux, roestis maison et fiscalité mouvante, les investisseurs du coin ont les reins solides.
Vous êtes concerné ?
Vous louez un meublé à Montbéliard, Delle, Altkirch ou Belfort ?
Vous envisagez d’investir dans la location courte durée en Alsace ou Franche-Comté ?
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